Vous êtes sur le point de vous lancer dans un projet immobilier et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) vous intéresse ? Vous êtes promoteur et souhaitez connaître vos obligations légales lors de la réalisation d’un tel projet ? Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet des règles encadrant les VEFA en France.
Qu’est-ce qu’une vente en état futur d’achèvement ?
La vente en état futur d’achèvement, également appelée « vente sur plan », consiste pour un acquéreur à acheter un bien immobilier avant même que celui-ci ne soit construit. Le vendeur, généralement un promoteur immobilier, s’engage alors à réaliser la construction selon des plans et des spécifications déterminées avec l’acheteur. La principale caractéristique de cette opération est le transfert progressif de propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le cadre juridique de la VEFA
La vente en état futur d’achèvement est strictement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) ainsi que par le Code civil. Plusieurs dispositions légales visent à protéger les intérêts de l’acquéreur et à garantir le bon déroulement du projet immobilier.
Les obligations du promoteur
Le promoteur immobilier est soumis à plusieurs obligations lors de la réalisation d’une VEFA, notamment :
- Garantir l’achèvement de l’immeuble : selon l’article L. 261-1 du CCH, le promoteur doit fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement à l’acquéreur. Cette garantie est généralement délivrée par un établissement bancaire et assure le financement nécessaire pour mener à bien le projet en cas de défaillance du promoteur.
- Souscrire une assurance dommages-ouvrage : conformément à l’article L. 242-1 du CCH, le promoteur doit souscrire cette assurance pour couvrir les éventuels désordres affectant la solidité de l’immeuble ou rendant celui-ci impropre à sa destination.
Les protections offertes à l’acquéreur
L’acquéreur bénéficie également de plusieurs protections lors d’une vente en état futur d’achèvement, notamment :
- La garantie décennale : selon l’article 1792 du Code civil, le vendeur est tenu responsable pendant 10 ans des dommages compromettant la solidité de l’immeuble ou rendant celui-ci impropre à sa destination.
- Le droit de rétractation : conformément à l’article L. 271-1 du CCH, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la signature du contrat de réservation.
Les étapes clés d’une VEFA
Une vente en état futur d’achèvement se déroule généralement en plusieurs étapes :
- La signature du contrat de réservation, qui fixe les conditions essentielles du projet immobilier (description du bien, prix, date prévisionnelle d’achèvement des travaux, etc.).
- La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui officialise la transaction et engage définitivement les parties.
- Le transfert progressif de propriété : au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’acquéreur devient propriétaire des différentes parties constitutives du bien immobilier. Ce transfert est encadré par les dispositions de l’article 1601-3 du Code civil.
Le financement d’une VEFA
L’acquéreur verse généralement un acompte lors de la signature du contrat de réservation, puis règle le solde du prix selon un échéancier prévu au contrat. Ce dernier doit respecter certaines règles fixées par l’article R. 261-14 du CCH :
- Pas plus de 35% du prix à l’achèvement des fondations,
- Pas plus de 70% à la mise hors d’eau,
- Pas plus de 95% à l’achèvement de l’immeuble.
Afin de financer une VEFA, l’acquéreur peut recourir à un prêt immobilier. Il est recommandé de solliciter plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres et obtenir les meilleures conditions de financement.
La réglementation des ventes en état futur d’achèvement offre un cadre sécurisant pour les acquéreurs et les promoteurs immobiliers. En respectant ces règles et en s’entourant des conseils d’un avocat spécialisé, vous aurez toutes les clés en main pour mener à bien votre projet immobilier en VEFA.
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